來源：新華日報

先行先試，南京力推公募REITs試點

公募REITs，即不動產(chǎn)投資信托基金，是一種在資本市場公開交易、通過證券化方式將不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為具有較好流動性的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，目前試點聚焦在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，在資產(chǎn)類型上優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路、各類市政工程等。近期，國家發(fā)改委與證監(jiān)會同時發(fā)布“REITs新規(guī)”，將百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)等消費基礎(chǔ)設(shè)施也納入試點范圍，同時對其合規(guī)性提出了具體要求。

貫徹落實新規(guī)，各地方出臺了相應(yīng)的操作規(guī)則與支持政策。南京市出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)南京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的若干措施》，制定了十一條措施，鼓勵我市公募REITs產(chǎn)品申報和發(fā)行，其中重點支持園區(qū)類資產(chǎn)開展試點。目前，南京市許多國有企業(yè)已經(jīng)啟動公募REITs，在發(fā)行工作上走在了前列，包括江北新區(qū)研創(chuàng)園孵鷹大廈公募REITs項目、新工集團(tuán)園區(qū)類項目、江寧（大學(xué)）科教創(chuàng)新園項目、江寧倉儲物流項目、溧水水務(wù)集團(tuán)項目、建鄴高投產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目等十余單。

實操分析，助力企業(yè)攻克公募REITs申報難點

國有企業(yè)發(fā)行公募REITs面臨的第一個關(guān)鍵點，是其作為公募產(chǎn)品，必須接受嚴(yán)格發(fā)行條件和審慎金融監(jiān)管，尤其是項目的“收益性”和“合規(guī)性”。

在收益性方面，為滿足公募REITs首發(fā)資產(chǎn)10個億的發(fā)行要求，國有企業(yè)須從收益法本質(zhì)入手，緊扣“現(xiàn)金流”和“折現(xiàn)率”這兩大關(guān)鍵要素。項目資產(chǎn)的現(xiàn)金流得到提高，一方面可以增大項目中所含的資產(chǎn)數(shù)量，提升每項資產(chǎn)的使用效率，降低空置率，進(jìn)而在可能的范圍內(nèi)提高租金等收入；另一方面可以從現(xiàn)金流的未來增長角度，以該類型資產(chǎn)的商業(yè)模式，向有關(guān)主管部門論證項目現(xiàn)金流的未來增長空間，從而提高總估值；同時，使用盡可能低的折現(xiàn)率，更有利于在收益法下提高資產(chǎn)估值。

在合規(guī)性方面，國企在申報環(huán)節(jié)須重點關(guān)注產(chǎn)證辦理、資產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓性兩大產(chǎn)權(quán)范疇問題。申報環(huán)節(jié)會涉及兩類產(chǎn)證：一類是不動產(chǎn)證，包括《土地使用權(quán)證》等，申報要求這類產(chǎn)證齊全，在項目啟動前盡早完善、補辦；另一類是投建流程相關(guān)的證件，包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》以及驗收證明等。

與此同時，企業(yè)需關(guān)注資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和土地權(quán)屬問題。在項目啟動前，企業(yè)要確保項目公司相關(guān)股東一致同意并配合公募REITs啟動工作，并且相關(guān)部門和協(xié)議簽署機構(gòu)對項目發(fā)行REITs無異議。在土地使用合規(guī)性方面，若資產(chǎn)涉及劃撥地，則需要當(dāng)?shù)卣蛐姓鞴懿块T對項目發(fā)行REITs出具無異議函；若資產(chǎn)涉及土地出讓，則需要土地出讓合同簽署機構(gòu)出具無異議函。

以上，是申報前要完備的要件。申報提交后，企業(yè)就要關(guān)注國有資產(chǎn)進(jìn)場交易問題。根據(jù)現(xiàn)有發(fā)行案例，在國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)入項目公司環(huán)節(jié)，和項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至公募基金環(huán)節(jié)，主要采取三種方式：一是當(dāng)?shù)貒Y監(jiān)管部門出具批復(fù)來取得豁免或許可（如滬杭甬REIT、交投廣河REIT）；二是當(dāng)?shù)卣鞔_股權(quán)轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)進(jìn)場交易程序（如中航首鋼REIT、建信中關(guān)村REIT）；三是發(fā)行人集團(tuán)內(nèi)部審批，以不出表方式發(fā)行REITs，律師認(rèn)定符合內(nèi)部資產(chǎn)重組，報國資委備案（如首創(chuàng)水務(wù)REIT）。國企應(yīng)當(dāng)采取合規(guī)、適當(dāng)?shù)膰匈Y產(chǎn)進(jìn)場交易豁免程序，使目標(biāo)公募基金得以順利購入項目資產(chǎn)。

藍(lán)圖展望，南京公募REITs發(fā)行四大建議

通過研究公募REITs試點所呈現(xiàn)出來的產(chǎn)品特點，以及南京市國有資產(chǎn)在發(fā)行過程中存在的現(xiàn)實問題，揚子國投課題組從擬發(fā)行企業(yè)的角度，總結(jié)出四大建議。

推動有南京特色的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)項目實現(xiàn)發(fā)行。公募REITs作為一種公募產(chǎn)品，其發(fā)行范圍可以適當(dāng)拓寬。南京市國有資產(chǎn)盤活的重點是保障房、交通、能源基礎(chǔ)設(shè)施等準(zhǔn)公益性資產(chǎn)，這類資產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)大，兼具經(jīng)營性與公益性，收益高于純公益性資產(chǎn)。如果監(jiān)管機構(gòu)能夠制定出臺相關(guān)支持政策，對此類型的資產(chǎn)傾斜，在風(fēng)險可控的范圍內(nèi)引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)準(zhǔn)公益性資產(chǎn)的盤活，將有助于南京國企實現(xiàn)更高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展，在實現(xiàn)優(yōu)良經(jīng)濟效益的同時更好承擔(dān)社會責(zé)任，進(jìn)而形成南京模式。

加強業(yè)務(wù)交流培訓(xùn)，交流推廣發(fā)行實操經(jīng)驗。公募REITs發(fā)行的環(huán)節(jié)多、要求嚴(yán)，對于從未發(fā)行或尚未啟動公募REITs項目的企業(yè)而言，有許多技術(shù)上的操作難點。建議有關(guān)部門從全市層面，組織已經(jīng)申報或即將發(fā)行公募REITs的項目組進(jìn)行業(yè)務(wù)交流、融資培訓(xùn)等活動，促進(jìn)擬發(fā)行單位的資本運作水平得以提高。

加大政策支持力度，激發(fā)企業(yè)融資內(nèi)驅(qū)力。國有企業(yè)在公募REITs發(fā)行過程中，可能涉及自身優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的出表，發(fā)行成本相對于其他融資方式要高，且涉及相關(guān)費用，這可能降低一些企業(yè)實操的源動力和積極性。希望有關(guān)部門在試點初期加大對申報、發(fā)行公募REITs項目企業(yè)的引導(dǎo)、培育和貨幣補償，激發(fā)國有資產(chǎn)的高質(zhì)量盤活。

注重資產(chǎn)培育，循序漸進(jìn)推行Pre-REITs。2023年3月1日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會的《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》實施，這為基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)和不動產(chǎn)量身打造了不動產(chǎn)投資基金這一特殊平臺。《指引》放松了不動產(chǎn)私募的借款期限與擴募限制，明確了基金的結(jié)構(gòu)化安排與不動產(chǎn)的投資范圍，使得國有企業(yè)可以更便捷、高效地實現(xiàn)從Pre-REITs到公募REITs的演進(jìn)方案，即先將資產(chǎn)以私募不動產(chǎn)基金的方式進(jìn)行盤活，再以公募REITs的形式退出，從而有效盤活那些存量暫未達(dá)到公募REITs發(fā)行條件的資產(chǎn)。